No son tres retornos para escoger el más alto. Son tres riesgos, y cada uno paga lo que cuesta asumirlo. El inversionista escoge el peldaño donde quiere pararse.
Peldaño 1
Deuda
13.65%efectivo · 13% capitalizado por trimestre · bullet a 24 meses
El riesgo que asumeQue la colocación se atrase y el bullet se pague tarde. No corre riesgo de precio: cobra lo mismo si el proyecto gana mucho o poco.
Lo que lo protegeGarantía real sobre unidad terminada, con cobertura de 1.83× sobre el saldo final. Cobra antes que cualquier accionista.
Para quiénEl que quiere una tasa conocida con activo detrás, y no quiere depender de cuánto vende el proyecto.
Peldaño 2
Conservar
10.7%cap sobre costo, solo con renta · 15.5% de TIR si además sale a cap 8 en el año cinco · sin deuda
El riesgo que asumeOperación: que diez llaves sostengan 60% de ocupación en una plaza que hoy opera al 42%, y que la tarifa de dos recámaras se valide. No depende de que nadie compre.
Lo que lo protegeActivo físico en operación desde el primer año e ingreso en dólares contra costo en pesos. La salida a plusvalía es opcional: el 10.7% no la necesita.
Para quiénEl paciente y grande: cinco años, flujo anual y un activo estabilizado al final. Cambia la prima del fractional por renta.
Peldaño 3
Equity
25.4%TIR al inversionista · 1.81× en 36 meses · después del promote
El riesgo que asumePrecio y absorción: que ochenta fracciones se coloquen con prima sobre propiedad plena. Es el riesgo más alto de los tres, y el único que paga por él.
Lo que lo protege8% preferente antes de que el promotor toque nada, capital por tranches donde cada uno cierra algo terminado, distribuciones desde el mes 18.
Para quiénEl que quiere el retorno completo del desarrollo y acepta que llega cuando el mercado compra, no antes.
Cómo se lee. La deuda paga menos porque no depende del precio de venta. El equity paga más porque depende de todo. Conservar está en medio: el 10.7% no depende de vender, solo de operar bien; los puntos hasta 15.5% ya dependen de que un comprador pague cap 8 por el activo estabilizado.
Los tres comparten un mismo dato: el mercado de renta corta de Todos Santos opera hoy al 42% de ocupación con ingresos a la baja. Cada peldaño lo absorbe distinto. Para la deuda es un riesgo de tiempo. Para conservar es el riesgo central. Para el equity es la razón por la que el producto se vende y no se renta.