Septiembre 2026
10 unidades de short-term rental en Las Tunas Heights
El activo
El proyecto en planta
Arquitectura · Casa Tamarindo
Ejecutivo de la Fase 1 terminado y con licencia de construcción emitida. El programa de la Fase 2 está en ajuste final y su licencia de ampliación en trámite.
Con el capital cerrado, la obra de la primera casa arranca al terminar la temporada de lluvias. No falta ningún permiso ni ningún proyecto para empezar.
El programa por fases
| Fase 1 | Fase 2 | |
|---|---|---|
| Unidades | 4 casasUna recámara · 90 m² | 6 unidadesDos recámaras · 108 m² |
| Estado | Escrituraday licenciada | En procesode escrituración |
| TerrenoUn lote por fase | $1,800,000 | $1,800,000 |
| EdificaciónObra con contingencia del 10% | $14,191,274 | $22,052,626 |
| IVA sobre construcción | $2,270,604 | $3,528,420 |
| Mobiliario y equipamiento | $1,120,000 | $2,100,000 |
| Costos blandosPre-desarrollo, supervisión, comercialización, honorarios y contingencia | $3,777,940 | $5,870,757 |
| Costo de la fase sin financiamiento | $23,159,818 | $35,351,803 |
| Costo financiero de la línea | $1,592,109 | $2,748,480 |
| Costo total de la faseSuman $62,852,210 | $24,751,927 | $38,100,283 |
Dos lotes de 20 × 50 metros, 2,000 m² en total, con alberca, clubhouse de 57 m² y áreas comunes compartidas por las diez unidades.
La obra hoy
Movimiento de tierras y muros de contención ejecutados, en el último mes antes de la temporada de lluvias. La edificación arranca al cerrar el capital.
Dónde está el proyecto hoy
Ahí están los $6,234,799 ya aportados: $3,600,000 en el terreno escriturado, $1,673,234 en licencia, proyecto ejecutivo y levantamiento topográfico, y el resto en terracerías, gastos de pre-desarrollo y el proyecto arquitectónico aportado en especie. No es capital anunciado: es activo que se puede visitar.
Quién hace qué
Cada parte la lleva quien ya sabe hacerla.
AB BAJAREAL ESTATE FIRMDónde está
El vecindario se está construyendo
ALTA VISTA no compra en un submercado hecho: lo está formando. Las Tunas es el frente de crecimiento de Todos Santos, y la cota alta —donde está el terreno— es la que tiene vista al Pacífico y a la sierra al mismo tiempo.
Cruzando la calle principal, a unos pasos del predio, hay residencias unifamiliares del orden de $2.5 millones de dólares. No hay que convencer a nadie de que la zona sostiene ese ticket: ya está construido y vendido.
Ese capital compró casa completa. Nadie ofrece la misma ubicación en fracciones, con operación de renta corta incluida. Es el hueco que ocupa el proyecto.
ALTA VISTA es el primer conjunto de copropiedad que Ancana estructura en Todos Santos. El comparable del submercado lo fija este proyecto, no uno anterior.
Por eso el precio no se sostiene solo en el costo de construcción. Se sostiene en que la zona ya demostró qué comprador atrae, y en que a ese comprador nadie le está ofreciendo esta forma de entrar.
Tres canales, una lista de precios
La Fase 1 se vende en 32 fracciones: cuatro casas, ocho fracciones cada una. La Fase 2 se fraccionará en cuartos u octavos según lo defina el operador con la Fase 1 ya colocada. Tres canales trabajando en paralelo el mismo inventario, con una sola lista de precios y sin cruce de prospectos: cada uno llega a un comprador distinto.
De dónde sale el precio. Parte del valor de propiedad plena en la zona —la mediana de una unidad de una recámara en Todos Santos ronda los $347,500 USD— y le suma la prima que sostiene el formato fractional, que el operador ubica entre 22% y 35%. Sobre eso corre una escalera de precios por hito de obra.
| Precio de salida | MXN | USD | Cómo se lee |
|---|---|---|---|
| Una fracción · precio base | $1,000,000 | $58,800 | Un octavo de una unidad; el operador la referencia en $60,000 USD con casa terminada |
| Una unidad · ocho fracciones | $8,000,000 | $470,600 | Contra $347,500 de mediana en propiedad plena: la prima es lo que paga el formato |
| Escalera por hito | +5% promedio | Sube en tres pasos: obra iniciada, casa muestra terminada, historial de renta | |
| Diez unidades | $84,000,000 | $4,941,200 | Venta bruta del caso base, antes de la comisión de venta. Fase 1 en 32 fracciones; Fase 2 por fraccionar |
La lista definitiva por hito la fija el operador antes de abrir la comercialización. Los precios de esta tabla son los del modelo y se validan con él.
El primer llamado de capital, con el que arranca la obra. Los socios ya pusieron $6,234,799 antes de abrir la ronda, más el proyecto arquitectónico en especie. Con ella el equity del proyecto cierra en $15,194,799.
La línea de crédito que se libera con ese capital. Términos indicativos de Briq para la Fase 1.
capital queda cerrada
Con esta ronda el proyecto tiene su equity completo y la Fase 1 se construye sin depender de la preventa: se levanta primero y se coloca después.
Lo que cambia no es cuánto, es cuándo
| 30 mesesSi acelera | 36 mesesCaso base | 42 mesesSi se atrasa | |
|---|---|---|---|
| Utilidad del proyecto | $15,795,053 | $14,427,790 | $13,060,526 |
| Múltiplo del proyectoAntes del promote | 2.04× | 1.95× | 1.86× |
| TIR del proyectoAntes del promote | 39.3% | 29.1% | 22.3% |
| Múltiplo al inversionista | 1.87× | 1.81× | 1.75× |
| TIR al inversionistaDespués del promote | 33.8% | 25.4% | 19.8% |
| Primera distribuciónAl cerrar la colocación de la Fase 1 | ~Mes 15 | ~Mes 18 | ~Mes 21 |
El caso base corre al ritmo de cierres ya observados: una y media transacciones al mes, en paquetes de dos fracciones.
| Si parte se vendiera en full ownershipMismo producto, sin el premium del fractional | Todo fractionalCaso base | 25% fullSi Ancana no aporta su red | 50% fullY además se enfría el fractional |
|---|---|---|---|
| Venta neta | $77,280,000 | $73,321,868 | $69,363,735 |
| Utilidad del proyecto | $14,427,790 | $10,811,473 | $7,195,157 |
| Múltiplo del proyecto | 1.95× | 1.71× | 1.47× |
| Múltiplo al inversionista | 1.81× | 1.62× | 1.42× |
Sources & Uses
| Origen de los recursos | Total | % |
|---|---|---|
| Equity aportado por los socios | $6,234,799 | 9.9% |
| Equity a levantar · esta ronda | $8,000,000 | 12.7% |
| Proyecto arquitectónico aportado en especie | $960,000 | 1.5% |
| Línea puente · Fase 1Términos indicativos de Briq, hasta $10,000,000 | $9,649,145 | 15.4% |
| Línea puente · Fase 2Por contratar al escriturar el segundo lote | $16,582,084 | 26.5% |
| Producto de ventas reinvertido | $21,426,182 | 34.1% |
| Total | $62,852,210 | 100% |
Dos líneas independientes, una por fase, cada una garantizada con los activos de su etapa. Equity 24% · deuda 42% · producto de ventas 34%. Dos terceras partes del costo están cubiertas sin vender una sola unidad.
| Aplicación | Total | % |
|---|---|---|
| Adquisición de terreno | $3,600,000 | 5.7% |
| Costos duros | ||
| Costo de edificaciónCotización del constructor, agosto 2026 | $32,949,000 | 52.4% |
| Contingencia de obra10% sobre el costo de edificación | $3,294,900 | 5.2% |
| Mobiliario y equipamiento$280,000 por unidad de una recámara · $350,000 por las de dos | $3,220,000 | 5.1% |
| Subtotal costos duros | $39,463,900 | 62.8% |
| Costos blandos | ||
| Pre-desarrolloLicencia, proyecto ejecutivo, topográfico | $1,673,234 | 2.7% |
| Supervisión de obra, legal, fiduciario y segurosCoordinación de contratistas, control de estimaciones y servicios profesionales | $3,187,565 | 5.1% |
| Contingencia de costos blandos5% sobre el subtotal de blandos | $482,435 | 0.8% |
| Comercialización y pre-apertura | $1,116,000 | 1.8% |
| Honorarios de desarrolloOriginación, estructura del vehículo y riesgo de promoción | $3,189,463 | 5.1% |
| Subtotal costos blandos | $9,648,697 | 15.4% |
| IVA sobre construcciónNo acreditable en vivienda: es costo, no recuperable | $5,799,024 | 9.3% |
| Costo financiero de las líneasTasa indicativa para la Fase 1; la Fase 2 se negocia con obra terminada | $4,340,589 | 6.9% |
| Total | $62,852,210 | 100% |
Ventas y retornos
| Ventas | Total | % |
|---|---|---|
| Venta brutaDiez unidades con escalera de precios por hito | $84,000,000 | 100% |
| Comisión de venta | −$6,720,000 | −8% |
| Venta neta | $77,280,000 | 92% |
| RetornosAntes de impuestos, caso base de 36 meses | |
|---|---|
| Utilidad del proyecto | $14,427,790 |
| A nivel proyecto · antes del promote | |
| Múltiplo de equity | 1.95× |
| TIR del proyecto | 29.1% |
| Al inversionista · después del promote | |
| Múltiplo de equity | 1.81× |
| TIR al inversionista | 25.4% |
| ROIUtilidad sobre costo total | 23.0% |
| ROE anualizadoRetorno sobre el capital, 36 meses | 21.8% |
| Rendimiento preferente | 8% anual |
| Promote del promotor | 20% del excedente |
Cómo se instrumenta
Una serie de acciones por fase, cada una con su capital y su preferente. El convenio entre accionistas fija el orden de reparto.
Terreno, obra y compradores viven en un fideicomiso de administración operado por Ancana.
No hay segunda ronda. Se llama en dos exhibiciones, cada una contra un hito.
El preferente corre sobre lo aportado, no sobre lo comprometido: no hay dinero parado.
Cada tranche cierra en algo terminado: una unidad operando tras el primero, la Fase 1 con alberca tras el segundo.
La deuda se dispone contra obra ejecutada. El saldo nunca corre por delante de lo construido.
Reporte trimestral: obra, deuda, colocación y flujo. Distribuciones al cerrar cada fase, después de servir la deuda y dotar la reserva de la siguiente.
El preferente se acumula mientras tanto. Salida anticipada con derecho de primera oferta para los demás.
Dónde puede salir mal
| El riesgo | Qué lo contiene |
|---|---|
| El costo de obraContrato a precio alzado negociado, pendiente de firma | El contrato es a precio alzado: el riesgo de rendimiento lo lleva el constructor, no el proyecto. Encima corre la contingencia del 10% del presupuesto, y el contrato está ya negociado con el equipo que ejecutó y entregó las terracerías. La obra se contrata por tranches, no en un solo paquete. |
| La velocidad de colocaciónEl caso base asume una y media transacciones al mes | Tres canales sobre un inventario único, y el escenario de 42 meses ya está modelado: aun así devuelve 1.75×. La Fase 1 se construye sin depender de la preventa; lo que la colocación condiciona es cuándo arranca la Fase 2, no si hay que aportar más capital. |
| La Fase 2 no está cerradaEscrituración del segundo lote y licencia de ampliación en trámite | La Fase 1 es autónoma: tiene lote escriturado, licencia emitida y financiamiento completo. Si la Fase 2 se retrasa, la Fase 1 se termina y se coloca igual. |
| La tasa de la segunda líneaEstá por negociarse | Ninguna de las dos líneas está contratada todavía. El modelo corre con tasas indicativas de mercado y asume una mejora en la Fase 2, que se negocia con obra terminada y vendiendo. Si no se lograra, el múltiplo al inversionista cede dos centésimas. |
Cómo se reparte el dinero
El capital de los socios entra en las mismas condiciones que el del inversionista: mismo preferente, misma prorrata, mismo lugar en la fila. El promotor solo cobra distinto en el tercer escalón, sobre el excedente. Literal: los dos primeros escalones se pagan completos antes de que el promotor toque nada. Si el proyecto no genera utilidad por encima del preferente, la participación del promotor es cero — no hay mínimo garantizado ni comisión de éxito.
El promotor cobra al final, en efectivo, después del último peso de capital devuelto.