Ticket de deuda garantizada con una unidad terminada
Financiamiento de construcción para la primera fase —cuatro casas con licencia emitida y obra preliminar ejecutada— de un conjunto de diez unidades. Cuatro tickets, cada uno garantizado con una casa.
La oferta
| Cómo trabaja el dinero | |
|---|---|
| Entregas hoy | $2,500,000 |
| Rendimiento13% anual, capitalizado cada tres meses sobre el saldo acumulado | 13% |
| Pagos durante la obraEl capital trabaja completo; nada se distrae del proyecto | ninguno |
| Recibes a los 24 meses | $3,228,944 |
| Rendimiento efectivo anualLa capitalización trimestral lleva el 13% nominal a esta cifra | 13.65% |
Contra qué se compara
| Alternativa | Tasa nominal | Efectiva anual | Al vencimiento |
|---|---|---|---|
| SOFOMRendimiento mensual, reinvertido | 11.50% | 12.13% | $3,140,000 |
| Este ticketCapitalizado al trimestre | 13.00% | 13.65% | $3,228,944 |
Punto y medio arriba de lo que paga una SOFOM, con garantía real sobre inmueble en lugar de exposición a una cartera.
Qué respalda el préstamo
| Concepto | Monto | Cobertura del saldo |
|---|---|---|
| Ticket entregado | $2,500,000 | — |
| Saldo al vencimiento, con intereses | $3,228,944 | — |
| Costo de construir la unidad | $4,000,000 | 1.24× |
| Valor de mercado de la unidad terminadaMediana de una recámara en Todos Santos · MLS BCS | $5,907,500$347,500 USD | 1.83× |
Cómo se instrumenta la garantía depende de si la fase lleva o no un acreedor senior con hipoteca. El terreno está escriturado a nombre de la sociedad y la licencia de construcción de esta fase está emitida.
| Escenario | Garantía del ticket | Orden de cobro |
|---|---|---|
| Sin acreedor seniorlos tickets financian la fase | Hipoteca en primer grado sobre la unidad asignada y su producto de venta | Primero, antes que cualquier accionista |
| Con acreedor senioruna línea bancaria toma la hipoteca | El ticket no compite por el inmueble: se suscribe como acciones preferentes con prenda sobre las acciones del vehículo | Después del senior, antes del equity común. El rendimiento no cambia |
El escenario que aplica se fija por escrito antes de recibir el ticket. En ningún caso el ticket queda en segundo grado sobre un inmueble ya gravado.
El valor de mercado corresponde a la captura de MLS BCS del 24 de julio de 2026: veintiún activos en Todos Santos, banda de $290,000 a $499,000 USD, con mediana de una recámara en $347,500 sobre seis activos. Es una referencia del segmento, no un avalúo de la unidad; el avalúo formal se emite con la obra terminada.
Dónde está el proyecto
El riesgo, dicho de frente
- La garantía es una casa que todavía no existe. El respaldo se construye con el propio préstamo. Si la obra se detuviera antes de terminar, lo que queda es terreno con licencia y obra parcial — menos que el valor terminado.
- Si entra un acreedor senior, la garantía cambia de naturaleza. Deja de ser una hipoteca y pasa a ser prioridad de cobro sobre el vehículo. Cobra antes que los accionistas, pero después del banco.
- Depende de que las unidades se coloquen. La fuente de pago es la venta. Hay tres canales trabajando el mismo inventario, pero la absorción es el riesgo real del proyecto.
- Todos Santos es un mercado menos profundo que una plaza metropolitana. Por eso la tasa está por encima de lo que pagaría el mismo perfil de riesgo en otra ubicación.
Consideraciones fiscales
El emisor es una SAPI de C.V., no una entidad del sistema financiero. En consecuencia, retiene el 20% de ISR sobre los intereses pagados y lo entera al SAT. Esa retención es acreditable por el inversionista en su declaración anual, de modo que no reduce su rendimiento bruto: solo cambia el momento en que recibe la parte retenida.
El IVA que causen los intereses lo absorbe el emisor. El inversionista recibe su rendimiento sin cargo adicional.